【第二十四期】施工合同簽訂的八大要點

 一、仔細閱讀使用的合同文本,掌握有關建設工程施工合同的法律、法規規定。

 目前簽訂建設工程施工合同,普遍采用建設部與國家工商局共同制定《建設工程施工合同》示范文本。該文本由協議書、通用條款、專用條款及合同附件四個部分組成。簽訂合同前仔細閱讀和準確理解“通用條款”十分重要。因為這一部分內容不僅注明合同用語的確切含義,引導合同雙方如何簽訂“專用條款”,更重要的是當“專用條款”中某一條款未作特別約定時,“通用條款”中的對應條款自動成為合同雙方一致同意的合同約定。

 涉及建設工程施工合同的法律、法規規定主要有:《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《建筑業資質管理規定》、《建筑業資質等級標準》(試行)、《建筑安裝工程總分包實施辦法》、《建設工程施工發包與承包價格管理暫行規定》等。

 二、嚴格審查發包人資質等級及履約信用。

 施工單位在簽訂《建設工程施工合同》時,對發包人主體資格的審查是簽約的一項重要的準備工作,排除不合格的主體,發現合同偽裝的坑穴和風險隱患。

 根據我國法律規定,從事房產開發的企業必須取得相應的資質等級,承包人承包的項目應當經依法批準的合法項目。違反這些規定,將因項目不合法而導致所簽訂的建設工程施工合同無效。因此,在訂立合同時,應先審查建設單位是否依法領取企業法人營業執照,取得相應的經營資格和等級證書,審查建設單位簽約代表人的資格,審查工程項目的合法性。其次還應對發包方的履約信用進行審查。

 三、關于工期、質量、造價的約定,是施工合同最重要的內容。

 “工期、質量、造價”是建設工程施工永恒的主題,有關這三個方面的合同條款是施工合同最重要的內容。

 1、實踐中關于工期的爭議多因開工、竣工日期未明確界定而產生。開工日期有“破土之日”、“驗線之日”之說:竣工日期有“驗收合格之日”、“交付使用之日”、“申請驗收之日”之說。無論采用哪種,均應在合同中予以明確約定,并約定開工、竣工應辦理在那些手續、簽署何種文件。對中間交工的工程也應按上述方法作出約定。

 2、根據國務院《建設工程質量管理條例》的規定,味道竣工驗收將由建設單位組織勘察、設計、施工、監理單位進行。因此,合同中應明確約定參加驗收的單位、人員,采用的質量標準,驗收程序,須簽署的文件及產生質量爭議的處理辦法等。

 3、建設工程施工合同最常見的糾紛是對工程造價的爭議。由于任何工程在施工過程中都不可避免設計變更、現場身份證和材料差價的發生,所以均難以“一次性包死,不作調整”。合同中必須對價款調整的范圍、程序、計算依據和設計變更、現場身份證、材料價格的簽發、確認作出明確規定。

 四、對工程進度撥款和竣工結算程序做出詳細規定。

 一般情況下,工程進度款按月付款或按工程進度撥付,但如何申請撥款,需報何種文件,如何審核確認撥款數額以及雙方對進度款額認識不一致時如何處理,往往缺少詳細的合同規定,引起爭議,影響工程施工。一般合同中對竣工結算程序的規定也較粗,不利操作。因此,合同中應特別注重撥款和結算的程序約定。

 五、總包合同中應具體規定發包方、總包方和分包方各自的責任和相互關系。

 盡管發包方與總包方、總包方與分包方之間訂有總包合同和分包合同,法律對發包方、總包方及分包方各自的責任和相互關系也有原則性規定,但實踐中仍常常發生分包方不接受發包方監督和發包方直接向分包方撥款造成總包方難以管理的現象,因此,在總包合同中應當將各方責任和關系具體化,便于操作,避免糾紛。

 六、明確規定監理工程師及雙方管理人員的職責和權限。

《民法通則》明確規定,企業法人對它的法定代表人及其它工作人員的經營行為承擔民事責任。建設工程施工過程中,發包方、承包方、監理方參與生產管理的工程技術人員和管理人員較多,但往往職責和權限不明確或不為對方所知,由此造成雙方不必要的糾紛和損失。合同中應明確列出各方派出的管理人員名單,明確其各自的職責和權限,特別應將具有變更、簽證、價格確認等簽認權的人員、簽認范圍、程序、生效條件等規定清楚,防止其他人員隨意簽字,給各方造成損失。

 七、不可抗力要量化

 施工合同《通用條款》對不可抗力發生后當事人責任、義務、費用等如何劃分均作為詳細規定,發包人和承包人都認為不可抗力的內容就是這些了。于是,在《專用條款》上打“√”或填上“無約定”比比皆是。

 國內工程在施工周期中發生戰爭、運籌、空中飛行物體墜落等現象的可能性很少,較常見的是風,雨、雪、洪、震等自然災害。達到什么程度的自然災害才能被認定為不可抗力,《通用條款》未明確,實踐中雙方難以形成共識,雙方當事人在合同中對可能發生的風、雨、雪、洪、震等自然災害程序應予以量化。如幾級以上的大風、幾級以上的地震、持續多少天達到多少毫米的降水等等,才可能認定為不可抗力,以免引起不必要的糾紛。

 八、運用擔保條件,降低風險系數。

在 簽訂《建設工程施工合同》時,可以運用法律資源中的擔保制度,來防范或減少合同條款所帶來的風險。如施工企業向業主提供履約擔保的同時,業主也應該向施工企業提供工程款支付擔保。

除上八個方面外,簽訂合同時對材料設備采購、檢驗,施工現場安全管理,違約責任等條款也應充分重視,作出具體明確的約定。任何一份施工合同都難以做到十全十美,合同履行中還應根據實際情況需要及時簽訂補充協議、變更協議,調整各方權利義務。


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